二线城市住宅用地成交活跃 三四线房价上涨乏力

3月份以来，一二线城市掀起一波供地潮，尤其是二线城市住宅用地成交活跃。25日，中原地产公布的统计数据显示，3月份以来一二线11个代表城市土地收入分别超过50亿元，部分区域土地市场有所恢复。数据显示，3月份以来，就房企参与土地市场热情来看，的确比2018年四季度有所改观，高溢价地块成交数量增加之势十分明显。据该机构统计，尤其是二线城市部分地块溢价率明显上升。

不过就全国市场来看，全国土地市场尚未大面积回暖。从地价水平来看，易居房地产研究院的研报指出，只有部分二线城市当前处于适合拿地的窗口期。从全国范围来看，多个城市2019年以来的土地市场依然处于调整。不过，房企对住宅类土地拿地积极性较高。虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。

今年以来，个别城市房地产调控政策调整的消息不时传出，在引起市场高度关注的同时，业内关于楼市调控是否放松的言论亦此起彼伏。3月23日，住房和城乡建设部副部长倪虹在中国发展高层论坛2019年年会上强调，楼市调控政策没有出现松动，房地产市场调控不会动摇，因城施策就是一城一策。

当前一二线城市和三四线城市楼市表面上看均呈现量价趋稳态势，但其支撑因素却完全不同。具体来看，一二线城市主要受制于持续严厉的调控政策及复杂多变的外部经济环境，三四线城市主要受棚改货币化安置政策调整、返城置业趋于理性等因素驱动。基于不同的支撑因素，预计未来楼市调控将显著分化。即一二线城市因潜在的房价上涨压力犹存，短期内调控政策难松动，仍将以“房住不炒”、抑制非理性需求为主基调，一方面调整商品房投资属性，另一方面优化供给结构，提高保障性住房供给；三四线城市房价缺乏继续上涨的动力，但持续下跌同样受诸多因素的制约，未来调控重点在调供给、稳需求以及一城一策等方面，以此防止三四线城市的房地产市场大起大落。

由于各城市间的差异性，精准的楼市调控势必要转向分类指导、一城一策上来，不管方式、手段或力度如何，最终的目标都是为了促进房地产市场平稳健康的发展。从构建房地产市场调控长效机制上说，未来要进一步完善住房保障体系，推进多渠道住房供给，满足不同层次的住房需求。最为重要的，是要从监管方面减少人为炒作造成的市场波动。